Ce diagnostic est de plus en plus connu au sein des copropriétés, et les plus grandes d'entre elles ont d'ores et déjà été concernées, notamment depuis 2021. En 2025, les dernières copropriétés jusqu'alors épargnées pourraient bien être soumises à un DTG obligatoire. Retour sur ce diagnostic important et sur ce que prévoit la loi en 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Qu'est-ce que le DTG ?

Le diagnostic technique global est un outil précieux d'évaluation d'un immeuble, permettant de couvrir tant les performances énergétiques que les questions de sécurité, ainsi que les problématiques de confort élémentaire. Il identifie de manière précise les travaux requis afin de garantir le bon état et le bon fonctionnement de la copropriété. Le DTG est directement lié à l'établissement d'un plan pluriannuel de travaux (PPT), destiné à organiser et à planifier les travaux sur dix ans pour assurer l'entretien, la mise en sécurité et les meilleures performances énergétiques possibles au sein du bâtiment.
Seul un DTG favorable et n'indiquant aucun travaux peut dispenser une copropriété de PPT. En revanche, les pouvoirs publics peuvent exiger qu'un DTG soit présenté en cas de soupçon de désordre, d'insalubrité ou de problème structurel.

Ce que dit la loi sur le DTG obligatoire en 2025

Cette évolution à venir s'inscrit dans un processus d'élargissement du champ d'application du DTG. À l'origine, instauré par la loi Alur du 24 mars 2014, le DTG, renseigne les copropriétaires sur l’état technique global de leur immeuble À compter de 2021, les copropriétés ayant plus de 15 ans se voient obligées de mettre en place un PPT (plan pluriannuel de travaux), qui implique la mise en œuvre d'un DTG. Progressivement, la taille des copropriétés devient un critère d'obligation de réalisation de ce diagnostic, comme l'indique ce calendrier :

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• Depuis le 01/01/2023 : les copropriétés comprenant plus de 200 lots
• Depuis le 01/01/2024 : les copropriétés comprenant de 50 à 200 lots
• À partir du 01/01/2025 : les petites copropriétés de moins de 50 lots

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Ainsi, si les copropriétés récentes et de taille modeste pouvaient encore être dispensées de DTG, à partir du 1ᵉʳ janvier 2025, cela ne sera plus le cas.

Le coût d'un DTG

Pour tenter d'anticiper le coût d'un DTG, qui peut être extrêmement variable au sein d'une large fourchette allant de 1700 à 11 300 €, il faut se pencher sur quelques critères expliquant cette variabilité.

Le tarif de l'entreprise choisie : ce tarif étant libre, il peut être fixé par le diagnostiqueur. Tout dépend donc de son statut, de ce que lui impose son éventuelle société d'appartenance, mais aussi de sa renommée et de son degré de spécialisation dans le domaine de la performance énergétique.
Les outils utilisés et le personnel déployé : selon la configuration du bâtiment, certains outils onéreux et certains personnels spécialistes peuvent faire monter la facture.
La taille de la copropriété : plus il y a de lots au sein de la copropriété, plus le diagnostic coûte cher.

Quelle est l'utilité d'un DTG et qui concerne-t-il ?

Si le DTG est aussi encadré, c'est qu'il revêt une importance certaine pour les copropriétés. Il ne peut d'ailleurs avoir lieu sans vote préalable. Le DTG est un outil de planification et de prévention efficace, qui permet dans un premier temps de planifier des travaux inévitables, et donc aux copropriétaires d'anticiper sereinement leurs dépenses. D'autre part, il permet de mettre en place une prévention des risques jusqu'alors peu garantie, le tout sur une période confortable de 10 ans.

Mode d'emploi du DTG : qui le réalise, qui le contrôle ?

Le DTG est nécessairement réalisé par des professionnels, certifiés, thermiciens ou encore diagnostiqueurs immobiliers, parfois faisant partie d'un bureau d'études. Les qualifications requises doivent attester d'une solide maîtrise des logiques de gestion financière d'immeubles et d'une parfaite connaissance des lois régissant la construction et l'habitat. Des diplômes peuvent attester de ces compétences. Le professionnel doit également justifier de toutes les assurances nécessaires, et est soumis à une obligation légale de déclarer sur l'honneur son impartialité et sa totale indépendance. En effet, toute collusion avec le syndic et toute entreprise susceptible de tirer profit des travaux envisagés doit être écartée.
Un DTG dûment établi peut être contrôlé par les pouvoirs publics, notamment les services de mairie ou de la préfecture, qui ont un droit de regard sur la gestion des parties communes.
Si un DTG existe au moment de la demande de contrôle, il doit être présenté sous un mois. Dans le cas contraire, l'autorité en demande est en mesure d'exiger et d'organiser la réalisation dudit diagnostic afin d'assurer la sécurité et le bon entretien des parties communes, sans vote et aux frais du syndicat des copropriétaires.

Conclusion

L'éventualité de rendre le DTG obligatoire pour toutes les copropriétés en 2025 marque une étape importante dans l'entretien et la gestion durable des immeubles. Cette mesure vise à renforcer la sécurité, l'efficacité énergétique et la longévité des bâtiments, tout en offrant aux copropriétaires une meilleure visibilité sur les travaux nécessaires à l'avenir.