Le 1ᵉʳ juillet 2024, les règles du DPE changent. Cette évolution, attendue par le secteur, semble accorder une attention particulière aux petites surfaces, inférieures à 40 m². Que cela change-t-il pour les acteurs du secteur immobilier ? Focus sur un changement qui n’a rien d’anodin et pourrait annoncer des évolutions futures amenées à susciter l’intérêt des propriétaires.

Le DPE : principe et définition

Le DPE est avant tout un outil mis en place afin de matérialiser l’évaluation de la consommation énergétique d’une maison, d’un immeuble ou de tout autre bâtiment. Il propose également une estimation des émissions de GES (gazs à effet de serre) du même bâtiment. Obligatoire, le document attestant de sa réalisation doit être présenté de manière systématique à l’occasion d’une transaction ou de la mise en location du bien. Les exceptions sont rares, et définies de manière stricte au sein du Code de la construction et de l’habitation.

La réalisation du DPE passe par une entreprise spécialisée en diagnostic et est intégralement à la charge du propriétaire, le cas échéant du bailleur, du logement.

Dans la pratique, le DPE appose une étiquette sur les documents du bâtiment concerné. Il est valable 10 ans. Le bâtiment est évalué grâce à une lettre, de A (extrêmement performant) à G (extrêmement peu performant, ou encore « passoire thermique »).

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Attention, les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront obsolètes le 31 décembre 2024.

Fonctionnement du DPE petites surfaces jusqu’au 1ᵉʳ juillet 2024 : pourquoi était-ce imparfait ?

De nombreuses critiques étaient émises, par les bailleurs et les propriétaires, concernant le préjudice subi par les logements de moins de 40 m² au sein de l’ancien dispositif. En effet, selon l’ancien dispositif, les dépenses apparentes se trouvaient être mécaniquement augmentées. Par exemple, les dépenses en eau chaude, peu différentes entre un logement de 30m² et un autre de 42m², impactaient bien plus négativement le plus petit des deux logements. Nombre de logements se sont ainsi retrouvés dans des catégories inférieures, d’où le préjudice particulièrement décourageant dès lors que la question des dépenses énergétiques se posait aux propriétaires. Cela avait pour effet de dévaloriser l’image de ces logements sur le marché de l’immobilier, provoquant un risque de perte de valeur. Il fallait donc que la trop grande place prise par les dépenses énergétiques dans les petits logements, relativement à leur taille et aux standards incompressibles des dispositifs de chauffage, soit compensée pour régler le problème.

Les nouvelles règles du DPE petites surfaces depuis le 1ᵉʳ juillet 2024

L’enjeu était donc de faire que les seuils liés au DPE soient plus équitables pour les logements de moins de 40m². La réforme du 1ᵉʳ juillet 2024 est importante : elle concerne en effet environ 11 % de l’ensemble du parc immobilier en France, c'est-à-dire environ 140 000 logements considérés comme des passoires thermiques.

La réforme introduit une méthode de calcul différente, qui permet de corriger les anciens déséquilibres préjudiciables aux petits logements. Pour en revenir à la seule eau chaude, sanitaire comme pour le chauffage, il s’agit de corriger le coefficient de pondération des consommations fixes, qui gomme en partie la place relativement excessive prise par ces consommations dans de petits logements. Des critères d’évaluation supplémentaires sont également introduits pour les logements de moins de 15 m², et pour ceux de moins de 40 m². En deçà de cette dernière surface, le coefficient pour l’obtention d’une étiquette A change :

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• 40 m² : 70 kWh/m²/an
• 30 m² : 76 kWh/m²/an
• 10 m² : 124 kWh/m²/an

La mesure est ainsi plus équitable, permettant à de petits logements de conserver une étiquette favorable.

Quels changements pour les propriétaires et les locataires ?

Le nouveau DPE 2024 est déjà annoncé comme étant une étape vers d’autres améliorations visant à affiner encore plus les diagnostics. D’ores et déjà, un tel système plus équitable permet aux logements, notamment de petite surface, de mieux être valorisés s’ils sont pourvus de systèmes de chauffage et d’isolation performants. L’application en 2024 de l’obligation de pose de compteurs individuels dans les logements collectifs sera ainsi compensée, pour les propriétaires, par une meilleure valorisation de ces petits logements. En changeant enfin de catégorie énergétique, nombre de ces biens seront mieux placés sur le marché immobilier. Les propriétaires seront aussi mieux disposés, car encouragés, à réaliser des travaux d’amélioration des performances énergétiques, puisque cela ira dans le sens de leurs intérêts.

Pour les locataires, ce nouveau DPE mis en place le 1ᵉʳ juillet 2024 offre une meilleure transparence, permettant une meilleure évaluation de leurs futures dépenses énergétiques. Cela peut leur apporter enfin des informations plus précises et plus rassurantes, sur leur future qualité de vie.

Conclusion : une amélioration attendue pour les logements de moins de 40 m²

Cela faisait longtemps que les acteurs de l’immobilier et les propriétaires se plaignaient du préjudice subi par les petits logements du fait du manque d’équité de l’ancien DPE. Désormais, grâce à des ajustements apportant plus de finesse au diagnostic, les biens de moins de 40 m² ne sont plus désavantagés. Cependant, il est très probable que de nouvelles évolutions surviennent dans un futur proche, destinées à mieux valoriser les logements bénéficiant de travaux et de dispositifs d’économie d’énergie.

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